Holger Winkelsträter,

10.05.2021

Facility Management

Dass die Baukosten eines Gebäudes zuweilen höher ausfallen als vorausberechnet, ist keine neue Erkenntnis. Noch weitaus schwieriger zu ermitteln und zu vergleichen sind aber die Betriebskosten über die gesamte Nutzungsdauer. Wer hier standardisierte Rechenmodelle nutzt und das Facility-Management bei der Planung mit ins Boot holt, kann mit vorausschauenden Konzepten viel Geld sparen.

Die mutigsten Fensterputzer der Welt …

… halten das Burj Khalifa sauber. Mit seinen 828 Metern bis zur Antennenspitze ist das Gebäude im wahrsten Sinne des Wortes: hochmodern. Sein Außenreinigungskonzept ist allerdings – sagen wir mal: traditionell. Nur mit Eimer und Abzieher bewaffnet, hangeln sich Putztrupps an langen Kletterseilen aus schwindelnder Höhe herunter. So richtig sicher ist das nicht und auch nicht so richtig effizient: Ein 36-Mann-Team benötigt circa drei Monate, um alle 24.348 Fenster des Wolkenkratzers zu reinigen¹ – und kann danach gleich wieder von vorne anfangen.

Wir lernen daraus: Wie man ein Gebäude konstruiert, hat einen entscheidenden Einfluss darauf, wie einfach oder umständlich der Betrieb später ist und wie hoch die Betriebskosten ausfallen. „Das ist umso wichtiger, wenn man bedenkt, dass zum Beispiel etwa 80 Prozent der Gesamtaufwendungen im Lebenszyklus eines Hotels auf Betriebskosten entfallen²“, erklärt Prof. Dr. Andrea Pelzeter, Fachleiterin Facility Management an der Hochschule für Wirtschaft und Recht Berlin, und Autorin des Fachbuches Lebenszyklus-Management von Immobilien.

Wer lieber vorher rechnet als nachher zahlt, der sollte sich ein Excel-basiertes Rechenmodell zunutze machen, das von der German Facility Management Association (GEFMA) und der International Facility Association Schweiz (IFMA) im Rahmen der gemeinsamen Richtlinie GEFMA / IFMA 220 erstellt wurde. Erstmals gibt es damit einen länderübergreifend einheitlichen Standard, mit dem die Lebenszykluskosten von Immobilien ermittelt und verglichen werden können.

Und diese Berechnung lohnt sich, bei Neubauten wie auch bei Sanierungsmaßnahmen von Altbeständen. Mit dem standardisierten Modell kann man zum Beispiel ermitteln, wann sich die Photovoltaik-Anlage auf dem Dach amortisiert, ob eine Niedrig- oder Nullenergie-Auslegung sinnvoll ist – oder ob sich mit Arbeitsbühnen die Reinigungskosten an der Fassade senken lassen.

Die besten Planer der Welt …

…beziehen aber noch eine Vielzahl anderer Faktoren mit ein, beispielsweise ob das angepeilte Reinigungskonzept auch mit den hiesigen Arbeitsschutzbestimmungen in Einklang zu bringen oder welche Umweltauflage zu beachten ist.

Dass Voraussagen aller Art schwierig sind, vor allem, wenn sie die Zukunft betreffen, wurde in diesem Blog bereits betont. Man muss indes kein Prophet sein, um vorherzusehen, dass Kühlung und Klimatisierung angesichts ständig steigender Durchschnittstemperaturen im Sommer zu immer wichtigeren Kostenfaktoren mutieren.

Wer wirklich vorausschauend planen will, der sollte sich aber schon in der Konzeptionsphase einen Partner mit an Bord holen, der Erfahrung im langfristigen Betrieb von Gebäuden hat. Wir von Caverion sitzen oft mit im Boot – bei der Planung wie auch beim Facility-Management. Daher können wir guten Gewissens Kurskorrekturen empfehlen, etwa ein zentralisiertes Gebäudemanagement – und natürlich eine darauf aufbauende Fernwartung. Aber längst nicht alles, was man in ein Gebäude einbauen kann, ist im späteren Betrieb auch sinnvoll; und was nicht installiert ist, kann auch nicht kaputt gehen. Insofern ist der Trend zum Low-Tech-Haus durchaus nachzuvollziehen. Andererseits sind unsere Ansprüche an Komfort und Effizienz in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich gestiegen, und die richtige Technik am richtigen Ort spart natürlich über die Jahre eine Menge an Energie- und Personalkosten. Oft ist die energetische Sanierung eines Gebäudes eine bessere Lösung und langfristig günstigere Lösung als Abriss und Neubau.

Wer heute Nutzflächen in Gebäuden plant, hat schier unendliche Optionen – aber auch ebenso viele Vorgaben und Einschränkungen. Hier die langfristig kosteneffizienteste Lösung zu finden, ist und bleibt eine komplizierte Optimierungsaufgabe, bei der wir Sie nach Kräften unterstützen. Als Facility-Manager erfahren wir tagtäglich, wo Betriebskosten entstehen, und können darauf aufbauend praxisbezogene, kostensparende Empfehlungen geben.

Nicht nur für die Fassadenreinigung.